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什麼是持分土地?土地類型、貸款管道、土地分割方法一覽

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發佈時間: 2024/01/04 13:38:26

持分土地如何申請貸款?其他持有人不同意該怎麼辦?

您可能知道自己名下持有一部分的房屋或土地產權,但從未考慮過可以利用它來申請貸款。又或者,您認為持有這一小部分的土地,根本無法用來辦理貸款。持分土地的買賣過戶確實需要其他持有人的同意才能進行,簡單來說,同意出售持分土地的人數和權利必須超過一半,才能進行買賣。但是,若您需要貸款,向銀行申請貸款的確會被拒絕,因為銀行會要求全部持分人的同意。然而,若您向民間機構辦理持分土地貸款,僅有您一人的持分土地,也可以辦理貸款。

什麼是持分土地

一塊土地由2人以上共同持有,稱為持分土地。這種情況在現代家庭繼承模式中非常常見,讓家族子女共同繼承祖輩傳承下來的土地或房產。由於這片土地是共同擁有的情況,土地產權不完整,能對土地行使的權利也不完整。因此,進行土地買賣或過戶的手續通常會更加複雜和困難。

【持分土地類型】

持分土地類型可以分為共同擁有和分別共有兩種情況:

  • 共同擁有:在共同擁有的情況下,共有人「共同持有」全部財產,並沒有特定的財產比例分配。每個共有人對整個土地或財產皆具有相同的權益,若要進行買賣或過戶,則需要全部人的同意才可進行。
  • 分別共有:在分別共有的情況下,共有人按照特定比例「分別持有」財產。簡而言之,各共有人的持分和財產比例是明確訂定的,每個人都擁有自己特定比例的土地產權,可以針對自己的持分土地進行處理。
持分土地公同共有分別共有
享有權力土地由全部共有人持有,須得全部共有人同意,才可進行處理僅享有部份比例權益
處分權力須全體共有人同意可自由處分持有部份
管理權力須全體共有人同意土地產權須合計過半數同意
借款期限無規定,依客戶狀況而定最長以180天為限
分割權力無法進行分割除非有特別規定,不然可隨時請求分割
持分貸款無論是民間機構或銀行,皆無法辦理貸款,須改為分別共有只有民間機構可以

持分土地貸款管道

  • 銀行:原則上,銀行不會接受持分土地貸款。首先,銀行承辦土地貸款的意願相對較低,比起土地貸款,申請房屋貸款更容易成功。此外,由於持分土地的產權不完整,可能會產生後續爭議,因此銀行通常不願意處理此類貸款。若您希望使用持分土地申請貸款,則必須獲得所有共有人的同意,並共同簽署貸款合約,才能提交貸款申請。
  • 民間貸款:民間貸款的申貸限制不多,無論您擁有的土地比例多大,只要您名下的土地有價值,且您符合法定的申貸年齡,就可以申請民間貸款。此外,即使是信用瑕疵或還款能力有限,民間機構仍然可以幫您找到合適的貸款方案。

土地分割

倘若,您持有的持分土地申請貸款還是相當困難,您可以考慮分割土地,使產權完整。

  • 協議分割:由土地持有人共同協商,不須書面,只要全部持有人都同意,就可以進行分割。
  • 裁判分割:若協議分割失敗,持有人可以向法院聲請裁判分割。裁判分割通常以原物(原土地)分配、變價分配、原物分配兼金錢補償以上三種分割方法為限。
  • 調解分割:若土地持有人無法就土地協議分割達成一致,且不願向法院聲請強制的裁判分割,則可以考慮聲請地政機關進行分割調解流程。簡單來說,若當事人無法自行達成協議,可以請求調解方來協助分割共有土地。
【不能分割之項目】
  • 共有道路:分割共有道路可能會對公共利益造成不利影響,因此,原則上,除非有特殊情況,否則不應將共有道路劃分。
  • 界標、界牆、共有之契據:這些物件是共有財產,必須持續供其他人使用,因此不得分割。
  • 區分所有建物之建築基地:為了保持建築物與基地的一體性,並避免產生複雜的法律關係,基地根據其使用目的不應該被分割。
  • 特殊合約規定:若土地持有人有訂定不分割期限(最長不得超過5年),在期滿之前,不得進行分割。但若全體持有人同意分割則不在此限。此外,《民法》已修編,若有重大事由,也可隨時請求分割。

法令禁止分割之類型

  • 建築基地
  • 建築基地法定空地
  • 小於單位面積者禁止再分割
  • 土地重劃與區段徵收期間禁止分割
  • 遺產稅未繳清者:《遺產與贈與稅法》第8條規定:「遺產稅未繳清前,不得分割遺產。」
  • 耕地之禁止原物分割:《農業發展條例》第16條規定:「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者,不得分割。」
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